도시재생, 공사비 폭등 시대의 대안이 될 수 있을까?

 

 

도시재생, 공사비 폭등 시대의 대안이 될 수 있을까?

서울 모 아파트 단지의 주민 설명회에서 들려온 말입니다. 자재값은 치솟고, 정국은 혼란하고, 주민 분담금은 이미 하늘을 찔렀습니다. 기존처럼 밀어붙이는 재개발이 더는 대안이 될 수 없다는 현실 속에서 ‘도시재생사업’이 다시금 주목받고 있습니다. 그러나, 도시재생이 과연 재건축의 대안이 될 수 있을까요?

재개발·재건축, 분담금 폭탄의 현실

"추가 분담금이 1억을 넘었어요", "내 집 마련의 꿈이 물거품이 될 것 같습니다"... 이런 문구들이 요즘 재개발 단지 커뮤니티에서 쉽게 발견됩니다. 정부의 규제 완화로 재개발·재건축 열풍이 불었지만, 현실은 냉혹합니다. 서울 강동구의 한 재건축 단지에서는 당초 6천만원으로 예상했던 분담금이 2억 3천만원까지 치솟았습니다. 대출을 통해 간신히 분담금을 마련했다는 60대 주민은 "은퇴 후 여유 있는 생활을 꿈꿨는데, 이자 부담으로 매달 생활이 빠듯합니다"라고 토로했습니다.

이러한 현상이 발생하는 주된 원인은 무엇일까요? 가장 큰 요인은 최근 3년간 건설 자재 가격이 40% 이상 급등했기 때문입니다. 우크라이나 전쟁으로 인한 철강재 가격 상승, 시멘트와 목재 등 모든 자재 가격 인상, 그리고 최저임금 상승에 따른 인건비 증가까지 겹치며 공사비가 천정부지로 올랐습니다. 한국건설산업연구원 자료에 따르면, 2020년 대비 2023년 아파트 공사비는 평당 410만원에서 605만원으로 47.5% 증가했습니다.

분양가상한제 등의 규제로 인해 이러한 비용 증가를 분양가에 반영하지 못하면서, 그 부담이 고스란히 조합원들에게 전가되고 있습니다. 전문가들은 이러한 추세가 당분간 지속될 것으로 예상하고 있어, 재개발·재건축 사업의 불확실성은 앞으로 더욱 커질 전망입니다.

도시재생, 새로운 대안으로 부상

"우리 집은 그대로인데 마을 전체가 확 달라졌어요." 서울 성북구 장수마을의 한 70대 주민이 도시재생사업 후 느낀 감상입니다. 이곳은 전면 철거 대신 기존 건물을 보수하고 공용 시설을 확충하는 방식으로 도시재생사업을 진행했습니다. 주민당 평균 3,800만원의 비용으로 집을 보수하고, 마을 전체의 환경을 개선했습니다. 같은 지역에서 재개발을 진행했다면 최소 1억 8천만원 이상의 분담금이 필요했을 것이라는 분석입니다.

도시재생사업의 가장 큰 장점은 철거비용이 들지 않는다는 점입니다. 재개발·재건축의 경우 전체 공사비의 12~17%가 기존 건물 철거에 소요됩니다. 또한 도시재생은 사업 기간이 상대적으로 짧아 금융비용 부담도 줄일 수 있습니다. 재개발이 평균 10년 이상 소요되는 반면, 도시재생사업은 3~5년 내에 완료되는 경우가 많습니다.

더 주목할 점은 오래된 동네의 독특한 매력과 정체성을 보존할 수 있다는 것입니다. 전주 한옥마을, 부산 감천문화마을처럼 도시재생을 통해 관광명소로 탈바꿈한 사례도 증가하고 있습니다. 실제로 전주 한옥마을은 도시재생 이후 연간 방문객이 120만 명을 넘어섰고, 주변 상권이 활성화되면서 주민들의 소득도 증가했습니다. 이처럼 도시재생은 단순한 주거환경 개선을 넘어 지역 경제 활성화에도 기여할 수 있습니다.

주민 참여, 성공적인 도시재생의 핵심

"25년 넘게 재개발 이야기만 들었는데, 이제는 지쳤습니다." 서울 동작구의 한 주민이 토로한 심정입니다. 재개발·재건축은 긴 사업 기간 동안 주민들의 삶이 불확실성에 놓이게 됩니다. 이사를 갈지, 머물지, 비용은 얼마나 들지... 끊임없는 고민 속에 살아가야 하는 것입니다. 일부 지역에서는 재개발 기대감으로 집수리도 미루다 보니 주거환경이 더욱 악화되는 '재개발 슬럼화' 현상까지 발생합니다.

반면 도시재생은 주민들이 현재 살고 있는 곳에서 계속 거주하면서 환경을 개선할 수 있다는 장점이 있습니다. 이웃 관계도 그대로 유지되어 공동체가 파괴되지 않습니다. 실제로 경기도 시흥시 정왕동에서는 도시재생사업 후 주민 만족도 조사에서 85%가 "만족한다"고 응답했습니다. 특히 오랫동안 살아온 노인들의 만족도가 높았는데, "익숙한 환경에서 더 좋은 조건으로 살게 되어 행복하다"는 의견이 다수였습니다.

물론 도시재생사업이 만능은 아닙니다. 구조적으로 심각한 문제가 있는 건물은 재건축이 불가피합니다. 또한 주택 공급 확대 효과가 제한적이라는 점도 한계로 지적됩니다. 그러나 최근에는 이런 단점을 보완한 '소규모 재생사업'이 증가하고 있습니다. 이는 전면 철거 없이 일부 노후 건물만 선택적으로 재건축하고, 나머지는 리모델링하는 방식입니다. 서울시 용산구 해방촌에서는 이런 방식으로 주택 공급량을 25% 늘리면서도 기존 마을의 특색을 유지하는 데 성공했습니다.

성공적인 도시재생을 위해서는 몇 가지 조건이 필요합니다. 우선 주민들의 자발적 참여를 이끌어낼 수 있는 인센티브가 중요합니다. 세제 혜택이나 융자 지원 등을 통해 주민들의 경제적 부담을 줄여주어야 합니다. 또한 주민들이 직접 사업 계획 수립에 참여하고, 사업 완료 후에도 마을을 관리할 수 있는 시스템을 구축해야 합니다.

광주 양림동의 경우, 주민들이 직접 '마을관리 협동조합'을 설립해 도시재생사업 이후에도 마을을 관리하고 있습니다. 이들은 마을 카페를 운영하고, 마을 축제를 기획하며, 방문객들을 위한 가이드 역할도 하고 있습니다. 이러한 활동을 통해 마을의 활력을 유지하고, 일자리까지 창출하는 선순환 구조를 만들어내고 있습니다.

도시재생은 단순히 물리적 환경을 개선하는 것을 넘어 지역 공동체를 회복하고 주민들의 삶의 질을 높이는 데 의미가 있습니다. 재개발·재건축에 지친 많은 주민들에게 도시재생은 새로운 희망이 될 수 있습니다.

여러분의 동네도 오랫동안 재개발을 기다리고 있나요? 혹은 높은 분담금 때문에 재개발을 포기해야 할지 고민 중인가요? 그렇다면 지금 바로 지자체 홈페이지나 도시재생지원센터를 방문해 도시재생사업에 대해 알아보세요. 많은 지자체에서 도시재생 상담창구를 운영하고 있으며, 정기적으로 주민설명회도 개최하고 있습니다.

주민설명회에 참석해 적극적으로 의견을 개진하고, 이웃들과 함께 마을의 미래를 고민해보세요. 우리 동네의 미래는 결국 그곳에 살고 있는 주민들의 손에 달려있습니다. 도시재생사업을 통해 살기 좋은 마을을 만들어가는 데 여러분의 참여가 필요합니다. 지금 바로 참여하세요, 변화는 여러분의 손으로부터 시작됩니다.